专业化审判高效化解房屋租赁纠纷

转自：法治日报

【办案经验】

本报采访组

租到房东私接燃气且被燃气公司检测出存在燃气泄漏的房子该怎么办？

上海的张先生遇到这种情况后，认为房屋存在严重安全隐患，要求房东根据合同无条件退房并退还租金及押金，但遭到房东拒绝。无奈之下，张先生起诉至上海市宝山区人民法院。

宝山区法院审理认为，出租人有义务提供满足租赁目的的适租房屋，当租赁房屋存在安全隐患、危及承租人安全或者健康时，可以随时解除合同。法院判决解除双方签订的房屋租赁合同，由房东退还张先生租金及押金。目前，该判决已生效。

这只是近年来宝山区法院审理的数千起房屋租赁案件之一。

据了解，宝山区为人口流入区，又兼具城市和农村两种环境，房屋租赁市场活跃，引发的房屋租赁纠纷呈现出数量攀升、类型多元、矛盾交织的新特点。数据显示，2023年至2025年7月，宝山区法院共受理房屋租赁合同案件3849件。

宝山区法院副院长洪波近日接受《法治日报》记者采访时介绍说，为了审理房屋租赁合同案件，宝山区法院以专业化审判为基石，优化案件审理流程，延伸审判职能，积累并探索形成了一套行之有效的房屋租赁类案件审理机制，打造房屋租赁纠纷化解新格局。

——构建专业审判机制，配备专业化审判人才。

房屋租赁类案件具有高度专业化、复杂性等特点，法律适用难点多、类型多样，需要法官具备相应的专业知识和识别专业问题的能力。为此，宝山区法院在传统“大民事”审判格局内设立相对固定的房地产审判团队，选优配齐专业审判骨干，长期深耕房地产审判领域，积累较为丰富的审判实践经验，确保裁判尺度的统一性、稳定性和前瞻性，取得了令人满意的审判效果。

——优化案件审理流程，高效化解矛盾纠纷。

宝山区法院针对普通房屋租赁案件法律关系相对清晰但事实查明（如房屋现状、欠租金额、押金退还、装修损失评估等）耗时较长的特点，在立案阶段大力推行“要素式审判”，通过引导当事人填写《房屋租赁纠纷要素表》，精准固定无争议事实，快速锁定核心争议焦点，提升了案件开庭审理的效率，大大加快了纠纷解决进度。

——提升房屋租赁类案件的审判质效。

针对辖区内多发的虚拟产权式商铺租赁案件，开展专题调研，制定《虚拟产权式商铺案件审理指南》，明晰审判思路、统一裁判规则。

——以司法建议督促房屋租赁市场规范治理。

宝山区法院针对案件审理中暴露出的普遍性、源头性问题，积极发挥司法建议“啄木鸟”功能。

如在一起共有非居住房屋租赁案件中，某国有企业位于黄金地段的商铺被层层转租，中间出现二房东、三房东甚至四房东，一间商铺的租金从第一手租赁的每月每平方米100元层层加码到末手租赁的每月每平方米300多元，进而引发房东之间的矛盾纠纷。案件审结后，法院就“层层转租”问题引发的安全隐患与管理难点，向相关国有企业发出司法建议。该国有企业针对司法建议进行反馈，将对在租赁合同期内的房屋进行逐一排查，如发现仍存在擅自转租现象的，责令及时整改；同时，公司内部建立完善的管理机制，运用信息化手段全流程规范租赁管理，防范租赁风险。

“安居方能乐业。房屋租赁纠纷的有效化解，关乎千家万户的切身利益，关乎辖区租赁市场的健康发展，更关乎社会的和谐稳定。宝山区法院通过不断提升房屋租赁案件审判的专业化、规范化、智能化水平，为营造更加规范有序、充满活力的区域房屋租赁市场环境，提供更加坚强有力的司法服务和保障。”洪波充满信心地说。